юрист
Служебные и специализированные жилые помещения
Правовое регулирование отношений, складывающихся в одной из важнейших сфер нашей жизни — трудовой, имеет комплексный характер. Оно осуществляется на базе нормативных предписаний различной отраслевой принадлежности, включая нормы жилищного законодательства.
Без преувеличения можно сказать, что данная отрасль, особенно в части, касающейся вопросов пользования служебными жилыми помещениями и общежитиями, заслуживает внимания руководителей организаций и работников кадровых служб, поскольку правильное применение ими соответствующих правил может в значительной степени способствовать стабильности трудовых отношений, снижению вероятности возникновения трудовых конфликтов, а также, что не менее важно, привлечению новых кадров.
Основным законодательным актом, регулирующим отношения по поводу пользования служебными и специализированными жилыми помещениями, является действующий в настоящее время Жилищный кодекс РСФСР[1], принятый еще в 1983 году. Многие нормы этого Кодекса безнадежно устарели и во многом вступают в противоречие с проводимой в стране жилищной реформой. Некоторые статьи ЖК РСФСР и их нормы признаны Конституционным Судом РФ не соответствующими Конституции РФ. Однако его положения по-прежнему служат правовой, а в ряде случаев — единственной основой для разрешения указанных вопросов.
В соответствии со статьей 101ЖК РСФСР к числу служебных жилых помещений относятся помещения,находящиеся в домах государственного и муниципального жилищных фондов ипредназначенные для заселения гражданами, которые в связи с характером ихтрудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него.
Помещение включается в числослужебных жилых помещений решением уполномоченного органа исполнительной властилибо местного самоуправления, на территории которого находится данное жилье.Подобное решение принимается в отношении жилых помещений, входящих в составгосударственного и муниципального жилищных фондов.
Отметим, что встречающеесянередко на практике включение помещений в число служебного жилья актомработодателя не имеет правового значения.
Вместе с тем, после принятиязаконодательства, регулирующего формирование рынка жилья, следствием чего иявилось увеличение частного жилищного фонда, появилась возможность включения вчисло служебных помещений жилых помещений, находящихся в домах частныхсобственников жилищного фонда (кооперативов, товариществ собственников жилья и др.).Решение об отнесении к числу служебных жилого помещения в доме частногожилищного фонда принимается с согласия общего собрания собственников жилья.
В любом случае в числослужебных может быть включено только свободное жилое помещение.
Предоставлениеслужебного жилого помещения
С принятием нового Трудовогокодекса РФ положение о том, что трудовые отношения возникают между работником иработодателем на основании трудового договора (статья 16 Трудового кодекса РФ)получило законодательное закрепление. Поскольку фактически основаниемпредоставления служебного помещения является наличие трудовых отношений междуорганизацией и работником, которому необходимо проживание вблизи от местаработы, то работодателям можно рекомендовать предусматривать при заключении трудовогодоговора специальные условия о предоставлении такого жилья. В данном случаеимеется в виду обязанность работодателя предоставить жилое помещение,отвечающее санитарно-техническим нормам, на весь период работы в даннойорганизации и обязанность работника осуществлять пользование этим помещением всоответствии с требованиями действующего законодательства.
Служебные жилые помещенияпредоставляются по решению работодателя, в ведении которого находятся этипомещения. На основании принятого в установленном порядке решениясоответствующий орган исполнительной власти (местного самоуправления) выдаетгражданину ордер на служебное жилое помещение. Как правило, выделяютсяотдельные квартиры.
С работником (нанимателем), наимя которого выдан ордер на служебное жилое помещение, заключается письменныйдоговор найма помещения на все время работы у работодателя (наймодателя), всвязи с которой ему предоставлено это помещение (статья 106 ЖК РСФСР).Заключаемый на основании служебного ордера договор является договоромсоциального найма, и его условия регулируются нормами жилищногозаконодательства. В этой связи следует отметить, что этот договор найма посуществу будет является производным от трудового договора, посколькузаключается во исполнение обязательств работодателя по представлению служебногопомещения и только после вступления трудового договора в силу.
В домах, относящихся к частномужилищному фонду (например, товариществу собственников жилья), заселение вслужебные помещения может происходить и без выдачи ордера (так называемоебезордерное заселение). Оформление отношений по пользованию служебным жилымпомещением без ордера происходит посредством заключения договора коммерческогонайма с гражданином, который должен проживать вблизи от места работы. Обязательства,вытекающие из такого договора, будут регулироваться гражданскимзаконодательством.
Думается, что в перспективеоптимальным решением вопроса, связанного с предоставлением служебного жильянезависимо от его фондовой принадлежности, был бы отказ от ордерной системызаселения и, как следствие, — переход на безордерное оформление отношений попользованию служебным жилым помещением посредством заключения с работникомдоговора коммерческого найма. Преимущества заключения такого договора очевидны,так как ему не предшествуют административные предпосылки (нуждаемость,постановка на учет, получение ордера), наличие которых обязательно призаключении договора социального найма. В рассматриваемом случае необходимо лишьдостижение соглашения сторон по всем существенным условиям договора. Например,по такому условию, как площадь предоставляемого жилища. Отметим, что прикоммерческом найме никаких предельных размеров жилья, в отличие от социальногонайма, не устанавливается. Это же положение содержится и в Законе РФ от24.12.1992 № 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» (статья 1 ичасть первая статьи 17).
Пользованиеслужебными жилыми помещениями
Правовой режим пользованияслужебными жилыми помещениями отличается от режима пользования жилымипомещениями, предоставленными на общих основаниях. Отличие заключается вналичии определенных правовых ограничений. Так, служебные помещения неподлежат:
- бронированию (статья 62 ЖК РСФСР);
- обмену (статьи 67, 70 ЖК РСФСР);
- сдаче в поднаем (статья 76 ЖК РСФСР);
- разделу, приватизации (за исключением совхозного жилья).
Кроме того, члены семьи лица,получившего служебное жилое помещение, не приобретают самостоятельного правапользования этим помещением. Их права являются производными от прав лица,которое получило служебное жилое помещение в связи с трудовыми отношениями. Онивправе пользоваться данным помещением наравне с последним до тех пор, пока он(работник) не утратил трудовой связи с работодателем, предоставившим этопомещение (за исключением случаев, указанных в законе). Отметим также, чтодоговор найма служебного помещения является срочным, то есть заключается наопределенный срок.
Право пользования служебнымижилыми помещениями может быть прекращено в добровольном либо принудительномпорядке. Согласно статье 107 ЖК РСФСР работники, прекратившие трудовыеотношения с данной организацией, подлежат выселению из служебного жилогопомещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другогопомещения. Вместе с тем в статье 108 ЖК РСФСР определен широкий круг лиц,которые не могут быть выселены из служебных жилых помещений без предоставлениядругого жилого помещения. К их числу относятся:
- инвалиды войны и другие инвалиды из числа военнослужащих, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при защите государства;
- участники Великой Отечественной войны, пребывавшие в составе действующей армии;
- семьи военнослужащих;
- лица, проработавшие на предприятии, в учреждении, организации, предоставивших им служебное жилое помещение, не менее 10 лет;
- члены семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение;
- иные лица, перечисленные в статье 108 ЖК РСФСР.
Выселение из служебных жилыхпомещений организаций не производится, если кто-либо из членов семьи уволившегосянанимателя состоит с наймодателем в трудовых отношениях.
Кроме того, в пункте 19Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 03.04.1987 № 2 «О практикеприменения жилищного законодательства» (с изм. и доп.) разъяснено, что неподлежат выселению без предоставления другого жилого помещения одинокие лица:как наниматель, так и оставшиеся после его выбытия члены семьи с проживающимивместе с ними несовершеннолетними детьми. К числу таких лиц отнесены:
- одинокие матери, не создавшие впоследствии семьи;
- разведенный супруг, оставшийся проживать в помещении после выбытия из него другого супруга;
- овдовевший супруг;
- усыновитель;
- опекун ( попечитель).
Указанным лицам на основаниистатьи 97 ЖК РСФСР предоставляется жилое помещение, отвечающее установленнымсанитарным и техническим требованиям и находящееся в том же населенном пункте.
Предоставлениеобщежитий и пользование ими
Общежитие —специализированное жилое помещение, предназначенное для обеспечения временнымжильем сезонных, временных работников, лиц, работающих по срочному трудовомудоговору, а также студентов и учащихся.
Порядок предоставления ипользования помещениями в общежитиях определяется Примерным положением обобщежитиях, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 №328. В соответствии с названным документом под общежития предоставляютсяспециально построенные или переустроенные для этих целей жилые дома. Общежитиядолжны быть зарегистрированы в качестве таковых в органах местногосамоуправления. Они должны быть укомплектованы мебелью и другими предметамикультурно-бытового назначения.
На практике выделяются не целыедома, а лишь блок-секции, этажи, подъезды или даже отдельные квартиры. В данномслучае эти отдельные помещения являются частью обычного жилого дома, хотя наних при этом не перестает распространяться правовой режим общежития. Нужноиметь в виду, что в случае возникновения споров о правовом режиме части жилогодома, выделенного под общежитие, судами оцениваются в качестве доказательствследующие обстоятельства:
- находится ли дом, в котором расположено жилое помещение, в ведении работадателя;
- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;
- имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития;
- выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии;
- укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным инвентарем, предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, отдыха граждан и занятий для студентов;
- имеются ли штаты для обслуживания общежития.
Только после того, какполученные доказательства будут исследованы в судебном заседании и оценены всовокупности, суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение,по поводу которого возник спор, правовой режим общежития[2].
Жилая площадь в общежитиипредоставляется работникам по совместному решению работодателя и профсоюзногокомитета (там где он есть) организации.
На основании принятого решенияработодателем выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии. Привселении в общежитие ордер сдается администрации общежития. Обратите внимание,что ордер является единственным основанием только для вселения в комнатуобщежития, но не дает юридических оснований для пользования жильем.Пользование жилыми помещениями в общежитиях осуществляется в соответствии сдоговором найма жилого помещения (статьи 50, 51 ЖК РСФСР). Приведенные нормызаконодательства свидетельствуют, что указанный договор найма должензаключаться с учетом ряда особенностей пользования жилой площадью, присущихтолько общежитиям, таких как:
- жилая площадь не подлежит обмену, разделу, бронированию (и тем более приватизации);
- проживающим в общежитии лицам запрещено производить какие-либо перепланировки (переоборудование), вселять к себе поднанимателей и временных жильцов, а также устанавливать домашние телефоны;
- жилая площадь в общежитии предоставляется из расчета не менее 6 кв.м на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения;
- самовольное переселение из одного помещения общежития в другое запрещается.
Необходимо иметь в виду, чтодоговор найма жилого помещения следует заключать в письменной форме (статья 674Гражданского кодекса РФ). Отметим также, что должностные лица организацийнеобоснованно придают ордеру значение акта, заменяющего договор найма,заключенного в письменной форме.
Преимуществами при получениижилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на первоочередноеи внеочередное получение жилых помещений в домах государственного иобщественного жилищного фонда, а также иные граждане, указанные в Примерномположении об общежитиях, утвержденном постановлением Совета Министров РСФСР от11.08.1988 № 328. Этим же Положением определен и порядок пользования жилойплощадью в общежитиях.
Плата за пользование жилойплощадью, коммунальные услуги и другие услуги, предоставляемые проживающим вобщежитии, производится по установленным ставкам и тарифам.
Работникам, ответственным заобеспечение служебным жильем, следует учитывать, что в соответствии с пунктом 5постановления правительства РФ от02.08.1999 № 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуги мерах по социальной защите населения» граждане, проживающие в общежитиях (с 1января 2000 г.), имеют право на субсидии на оплату коммунальных услуг.
Выселение из общежитийпроизводится по основаниям, установленным статьей 110 ЖК РСФСР. Граждане,прекратившие трудовые отношения, подлежат выселению из общежития, которое имбыло предоставлено в связи с работой в данной организации, как правило, безпредоставления другого жилого помещения. Во всех случаях при наличии указанныхоснований без предоставления другого жилого помещения выселяются: се зонныеработники; временные работники; лица, работавшие по срочному трудовомудоговору.
Другие работники, помимоперечисленных выше, выселяются из общежитий либо без предоставления другогожилого помещения, либо с предоставлением — в зависимости от оснований, покоторым прекращены трудовые отношения, а также в зависимости от наличия у нихтех или иных льгот.
Без предоставления другогожилого помещения согласно части второй статьи 110 ЖК РСФСР могут быть выселенылишь работники, поселившиеся в общежитии в связи с работой и прекратившие ее врезультате:
1) увольнения по собственному желанию без уважительных причин. При возникновении подобных вопросов следует обратиться к разъяснению Госкомтруда СССР и Секретариата ВЦСПС от 09.07.1980 № 198/12-21 (с изм. и доп.). В соответствии с этим актом причина увольнения считается уважительной, если трудовой договор расторгнут, в частности, вследствие:
- перевода мужа или жены на работу в другую местность;
- направления мужа или жены на работу либо для прохождения службы за границу, переезда в другую местность;
- болезни, препятствующей продолжению работы или проживанию в данной местности (согласно медицинскому заключению, вынесенному в установленном порядке и др.).
Кроме того, уважительным признается также увольнение по собственному желанию инвалидов, пенсионеров по старости, беременных женщин, а также рабочих и служащих, имеющих на своем иждивении 3-х и более детей, не достигших 16 (учащиеся — 18) лет;
2) увольнения за нарушение дисциплины труда (статья 192 Трудового кодекса РФ);
3) увольнения за совершение преступления (подпункт «г» пункта 6 статьи 81 Трудового кодекса РФ (в случае совершения по месту работы хищения, установленного вступлением в законную силу приговора суда) и пунктом 4 статьи 83 Трудового кодекса РФ).
Только с предоставлениемдругого жилого помещения могут быть выселены из общежитий:
- работники, прекратившие трудовые отношения по иным, чем указаны выше, основаниям;
- работники, хотя и прекратившие трудовые отношения по любому основанию, но включенные в упоминавшийся выше перечень лиц, которые не могут быть выселены из служебного помещения без предоставления другого жилья, установленный статьей 108 ЖК РСФСР (участники Великой Отечественной войны, семьи военнослужащих, пенсионеры и т.д.).
На практике встречаются случаи,когда приехавший из другой местности работник, получив место в общежитии ивстав на регистрационный учет в органе внутренних дел (как говорится, «прописавшись»по адресу общежития), работает у данного работодателя в течение какого-тосрока, а затем увольняется с работы и выезжает из общежития. Однако при этом онне снимается с регистрационного учета, но прекращает платить за пользованиежильем. Таким образом, организация лишается возможности использовать данноежилое помещение по назначению, то есть в установленном законом порядке вселитьи зарегистрировать иных работников, нуждающихся в жилье. Во избежание подобныхситуаций работодатель может лишь просить увольняющегося работника написатьзаявление о снятии с регистрационного учета в общежитии по месту жительства.Если работник отказывается это сделать, то у должностных лиц, ответственных зарегистрацию по месту жительства (имеются в виду должностные лица работодателялибо администрации общежития), возникают основания для обращения в судебныеорганы с иском о «признании утратившим право пользования жилым помещением»(часть седьмая статьи 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-I «О праве гражданРоссийской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания ижительства в пределах Российской Федерации»). Поскольку гражданин утратил правопользования (проживания) данным общежитием, то исчезают и формальные основаниядля регистрации по месту жительства. Вместе с тем для снятия такого гражданинас регистрационного учета необходимо вступившее в законную силу судебноерешение.
Особенностиприватизации служебных помещений
Статья 4 Закона РФ от04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (сизм. на 20.05.2002) позволяет отказывать гражданам в приватизации квартир,находящихся в общежитиях, а также служебных жилых помещений (за исключениемжилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к нимприравненных).
Однако в ограниченных пределахприватизация служебного жилья допускается.
Строго говоря, приватизацияжилых помещений в служебных квартирах полностью отдана на усмотрениесобственников и иных владельцев жилищного фонда, что вполне оправдано,поскольку предоставление данного жилища служит не столько удовлетворениюжилищных потребностей граждан, сколько интересам организации, егопредоставившей[3].
Решение о приватизации вправепринимать собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а такжепредприятия, за которыми жилищный фонд закреплен на праве хозяйственноговедения (либо передан в оперативное управление). Исходя из смысла части второйстатьи 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,возможно не только общее решение о приватизации служебных жилых помещений,принадлежащих ведомству либо организации, но и решение о приватизации отдельныхжилых помещений конкретными лицами. Такое же правомочие признано и запредприятиями, имеющими имущество на праве хозяйственного ведения или на правеоперативного управления. Но необходимо иметь в виду, что принятие такого акта оприватизации является правом, а не обязанностью собственника (распорядителя)жилищного фонда. Причем Закон не связывает возможность приватизации служебныхжилых помещений с продолжительностью работы в этих организациях лиц, подавшихзаявления о приватизации. Но на практике решение о приватизации принимается вотношении служебных жилых помещений, занимаемых работниками, которые длительноевремя (10 или более лет) проработали в организации, предоставившей данное жилоепомещение, и при условии, что эти лица не имеют какого-либо другого жилья.
Что готовитновый Жилищный кодекс РФ работодателям?
В заключение хотелось бы краткоостановиться на ряде основных положений, касающихся служебных жилых помещений,которые содержатся в проекте нового Жилищного кодекса РФ, подготовленномПравительством РФ и находящемся в настоящее время в стадии доработки.
Прежде всего отмечу, что взаконопроекте не выделяется такая категория жилья, как служебные жилыепомещения. Гражданам, которые в связи с характером их трудовой деятельностидолжны проживать в непосредственной близости от места работы, лицам, занимающимвыборные должности, работающим по контрактам или срочным трудовым договорам,военнослужащим и иным лицам, которым в соответствии с Жилищным кодексом РСФСРпредоставлялось служебное жилье, жилые помещения теперь будут предоставлятьсятолько по договорам найма (статья 92), причем без права обмена этой площади.
В законопроекте указывается,что с гражданами, проживающими до вступления в силу нового кодекса в служебныхжилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда, будутзаключаться договоры найма. С теми же лицами, которые прекратили трудовыеотношения с организациями, предоставившими им служебное жилье, но которые всоответствии с ранее действовавшим законодательством не могут быть выселены иззанимаемых служебных жилых помещений — договоры социального найма.
Жилье в общежитиях будетпредоставляться в соответствии с правилами, установленными собственником.
[1]Далее по тексту – ЖК РСФСР
[2] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.12.1984 № 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике по применению Жилищного кодекса РСФСР» (с изм. и доп.).
[3] Крашенинников П.В. Жилищное право. — М.: Статут, 2000. — С. 117. |
